Las socimis entran en una nueva etapa de consolidación y transformación en España, marcada por el creciente protagonismo de vehículos de menor tamaño y por la búsqueda de oportunidades más allá de los activos inmobiliarios tradicionales, desde nuevos modelos residenciales hasta residencias de mayores, ‘flex living’ o centros de datos.
De las 13 empresas que se han estrenado en lo que va de año a BME Scaleup, diez son socimis, sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario que cuentan con un régimen fiscal específico a cambio, entre otras obligaciones, del reparto de las rentas obtenidas entre los accionistas.
El modelo llegó a España hace más de 15 años, inicialmente con grandes operaciones y compañías que aprovecharon una bolsa de activos inmobiliarios infravalorados tras el estallido de la burbuja de 2008. Posteriormente se incorporaron compañías de tamaño mediano y, según el economista y analista financiero Javier Santacruz, ahora los protagonistas son los vehículos pequeños.
«Yo hablaría de consolidación y transformación del modelo socimi», señala Santacruz, que considera que se está produciendo un proceso natural en el que «primero salieron las grandes, luego las medianas y ahora los protagonistas son los pequeños».
La evolución del tamaño es uno de los rasgos más destacados del nuevo ciclo. Según Abbaco Markets, el 73% de las nuevas socimis tiene una capitalización inferior a 100 millones de euros, con especial concentración entre 10 y 25 millones.
Para Santacruz, el menor tamaño responde a que estas compañías están incorporando activos que anteriormente no competían en la misma liga que las grandes carteras inmobiliarias. «Los pequeños se centran sobre todo en estos activos alternativos», apunta.
Entre ellos cita las residencias de estudiantes y mayores, los modelos de ‘coliving’ y ‘flex living’, plazas de garaje, consignas o ‘lockers’ y centros de datos. Estos últimos son, a su juicio, «la estrella sobre el papel» de esta nueva etapa de inversión inmobiliaria, aunque advierte de que muchos proyectos están en fases iniciales.
La directora de Incorporaciones de Abbaco Markets, Ana de Luis, destaca también que las nuevas socimis presentan perfiles «mucho más diversos», tanto por tamaño como por estrategia de inversión y mercado de cotización. «Ya no hablamos simplemente de un ‘boom’ de incorporaciones, sino de un mercado más consolidado y heterogéneo», señala.
En el ámbito residencial, De Luis observa una evolución hacia modelos como el alquiler por habitaciones y las estancias de corta y media duración. Al mismo tiempo, las nuevas incorporaciones incluyen estrategias mixtas y proyectos vinculados a oficinas, el sector sanitario y las residencias de mayores.
Para Santacruz, el atractivo de las socimis está también en que permiten transformar patrimonio inmobiliario en un vehículo cotizado y profesionalizado. «Es una exposición a medio camino entre lo inmobiliario y lo financiero», explica.
Además, el régimen fiscal es una de las características del modelo. De Luis recuerda que la cotización no es únicamente una opción de financiación, sino un requisito y el mercado aporta «visibilidad, transparencia, credibilidad, una valoración de mercado y la posibilidad de incorporar nuevos inversores».
Santacruz subraya que las socimis son vehículos patrimoniales concebidos para el largo plazo y vinculados a la generación de rentas. «Si buscamos una socimi como una forma de hacerse rico en poco tiempo, desde luego nos estamos equivocando de plan», afirma.
El analista de XTB Manuel Pinto aprecia un mayor interés por el inmobiliario español, favorecido por el crecimiento demográfico y el déficit de vivienda. A su juicio, el principal lastre continúa siendo el coste de financiación.
El nuevo ciclo afronta además un elemento de incertidumbre por las medidas planteadas por el Gobierno sobre determinados beneficios no distribuidos de las socimis dedicadas al alquiler residencial, vinculadas al cumplimiento de requisitos de vivienda asequible.
Pese a ello, De Luis se muestra «razonablemente optimista» y espera que se mantenga un ritmo relevante de incorporaciones de socimis al mercado en el segundo semestre.
Santacruz también prevé nuevas operaciones los próximos meses y considera que la tendencia puede mantenerse «por lo menos uno o dos años», impulsada por el desarrollo de nuevos segmentos inmobiliarios y la entrada de capital.